כל אדם שנטל משכנתא מהבנק, כולל בעלי המשכנתאות המסובסדות מטעם משרד הבינוי והשיכון, רשאי לפרוע את המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה. כדי להחזיר לבנק את מלוא הסכום שנותר לתשלום או להחזיר רק חלק מהסכום שנותר לשלם יש לעמוד בשני התנאים הבאים:
- הלווה חייב להחזיר את הסכום המלא או החלקי בתשלום אחד בלבד, ויש לשלם את העמלות הנדרשות לפירעון מלא או חלקי של המשכנתא.
- יש להחזיר לפחות 10% מסכום ההלוואה המקורי, או להחזיר 10% לפחות מיתרת סכום ההלוואה (יש לצרף ריבית והפרשי הצמדה) – לפי הסכום הגבוה ביניהם.
ישנם מצבים שבהם כדאי לפרוע את המשכנתא, לדוגמה:
- קבלת סכום כספי גבוה כמו ירושה, קרן השתלמות שהשתחררה, פיצויים או זכייה בפרס.
- סילוק מסלולים שהתייקרו משמעותית בעקבות העלאת הריבית והאינפלציה בתקופה האחרונה.
- מחזור משכנתא במטרה להוזיל עלויות או לפרוס מחדש את תשלומי ההחזר.
- משפרי דיור המעוניינים לסלק את המשכנתא הקיימת ולקחת הלוואה חדשה לרכישת דירה מרווחת יותר.
תהליך מימוש הזכות לפירעון מוקדם של המשכנתא
כדי לממש את הזכות לפרוע את המשכנתא (פירעון מלא או חלקי) יש לבצע את הפעולות הבאות:
- פנייה לבנק ממנו נקלחה המשכנתא והגשת בקשה מסודרת לפירעון מוקדם של ההלוואה.
- יש להודיע בבנק האם מעוניינים בפירעון מוקדם חלקי כדי לקצר את תקופת ההלוואה או האם מעוניינים בהקטנת ההחזרים החודשיים.
- חישוב עמלות פירעון על ידי נציג הבנק.
- תשלום עמלות הפירעון על ידי הלווה.
- קבלת אישור על פירעון מוקדם חלקי או מלא, יש להתייחס גם לנושא ביטוח המשכנתא.
עמלות פירעון מוקדם חלקי
בתהליך פירעון מוקדם חלקי של המשכנתא, הבנק רשאי לגבות 5 עמלות שונות, בהתאם להוראות בנק ישראל המסדירות נושא זה. חשוב לדעת כי עמלות הפירעון המוקדם, בין אם בפירעון מלא ובין אם בפירעון חלקי של ההלוואה, מחושבות לפי המסלולים שנבחרו בתמהיל המשכנתא, והבנק גובה ומחשב את העמלות השונות עבור כל מסלול בנפרד. כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה בגלל מורכבות חישוב עמלות הפירעון המוקדם וכך ניתן להגיע להחלטה חכמה וראויה לגבי כדאיות פירעון המשכנתא לפני הזמן.
עמלה תפעולית – עמלה חד פעמית בסכום של כמה עשרות שקלים.
עמלת אי הודעה מוקדמת – עמלה בגובה 0.1% מהסכום הנפרע. אפשר להימנע מעמלה זו אם מודיעים לבנק בכתב על הכוונה לפירעון מוקדם של המשכנתא 10 ימים לפני יום הפירעון ולא יותר מ-45 ימים לפני יום הפירעון.
עמלת היוון – העמלה היקרה ביותר. העמלה מחושבת לפי גובה ההפרש בין הריבית של ההלוואה שרוצים לפרוע לבין הריבית הממוצעת לפי פרסום בנק ישראל, ביום ביצוע הפירעון. צו הבנקאות מחייב את הבנקים להעניק הנחה בשיעור של 40%-10% בהתאם למסלול ולזמן שחלף מיום לקיחת המשכנתא ועד יום הפירעון המוקדם.
עמלת מדד ממוצע – אם פורעים את ההלוואה בין 1 ל-15 בחודש העמלה תחושב לפי שיעור מחצית העלייה הממוצעת של 12 המדדים האחרונים.
עמלת הפרשי שער – עמלה לחישוב גובה ההפרש בין שער המט"ח ביום הפירעון המוקדם לבין שער המטבע שיחול 2 ימי עסקים לאחר יום הפירעון.
לסיכום, ישנם מצבים שבהם כדאי לשקול סילוק משכנתא מלא או חלקי, בדרך כלל כאשר יש מקור כספי המאפשר לבעל ההלוואה לפרוע אותה לפני הזמן. אם מקבלים סכום כספי גדול כדאי לפנות לחברה מקצועית לייעוץ משכנתאות כדי לבחון ולחשב את כדאיות הפירעון המלא או החלקי של המשכנתא, מאחר שיש להתחשב בגורמים רבים, ובעזרת היועץ המנוסה ניתן להחליט כצד לפעול ולקבל החלטה פיננסית שקולה ומשתלמת יותר.
