גרירת משכנתא – האם עכשיו הזמן הנכון?

העלאת הריבית במשק ע"י בנק ישראל, בחודשים אפריל ומאי 2022, מאתגרת את שוק המשכנתאות בישראל ואת שוק הנדל"ן. הכסף מתייקר. מי שמתכנן לקחת משכנתא לרכישת דירה ראשונה נאלץ לחזור ללוח התכנון ולבדוק את יכולתו לרכוש את הדירה שרצה, ומי שכבר משלם משכנתא צמודת פריים מתמודד עם החזר חודשי גבוה יותר.   חלק ממשלמי המשכנתאות, שנמצאים בתהליך של החלפת דירה, מתלבטים מה לעשות לנוכח הנסיבות החדשות במשק – גרירת משכנתא או החלפת משכנתא?

 מה זה גרירת משכנתא ואיך זה עובד?

בשיא הפשטות, גרירת משכנתא היא תהליך של העברת משכנתא קיימת מנכס אחד לנכס אחר, תוך שימור של תנאי המשכנתא. האפשרות של גרירת משכנתא מנכס לנכס נפוצה כמובן במצב של החלפת דירה. בדרך כלל התהליך כולל שימור של יתרת המשכנתא הקיימת בתנאים הנוכחיים, והוספת משכנתא בתנאים חדשים למימון ההפרש במחיר בין שתי הדירות, זו שמוכרים וזו שקונים. מי שעובר לדירה זולה יותר מהדירה הנוכחית לא נדרש בדרך כלל לתוספת משכנתא ויכול להסתפק בגרירת המשכנתא הקיימת מדירה לדירה. בניגוד למחזור/החלפת משכנתא, התהליך של גרירת משכנתא אינו פשוט. ראשית, הוא דורש הסכמה של הבנק המלווה. כלומר, בקשה לגרירת משכנתא יכולה להיענות בסירוב מצד הבנק. לכן, כאשר שוקלים גרירת משכנתא יש לוודא קודם כל עם הבנק שהמהלך אכן אפשרי בפועל. גרירת משכנתא ניתנת ליישום רק באותו בנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית, המשכנתא אותה גוררים לדירה החדשה. במידה ויש הסכמה של הבנק לגרירת המשכנתא, מתבצע תהליך בירוקרטי רב-שלבי שדומה למדי לתהליך של לקיחת משכנתא חדשה:

• הגשת בקשה (עם כל המסמכים הנדרשים)
• בדיקת הבנק ואישור
• השלמות (כולל מסמכים נוספים)
• הסכם משכנתא חדש
• גרירת המשכנתא

לעתים, כאשר יש מרחק זמן בין המכירה של דירה לבין הרכישה של דירה אחרת, נדרש תהליך ביניים.

 גרירת משכנתא לדירה שעדיין לא נרכשה

בגרירת משכנתא במעבר בין דירות יש בעצם שני מצבים אפשריים: ראשית, כאשר הדירה החדשה כבר נרכשה ואז ביצוע גרירת המשכנתא יכול להיות תהליך פשוט ומהיר. מצב אחר הוא, כאשר הדירה הישנה כבר נמכרה והדירה החדשה עדיין לא נרכשה. כלומר, לבנק אין בעצם נכס מול המשכנתא. הפתרון למצב זה הוא חשבון נאמנות בניהול הבנק המלווה, אליו מועברים התשלומים עבור הדירה שנמכרה, כאשר אתם ממשיכים לשלם את המשכנתא הישנה כרגיל. כאשר תרכשו את הדירה החדשה יועברו התשלומים מחשבון הנאמנות לצורך המימון של רכישת הדירה החדשה ותבוצע גרירת המשכנתא לדירה החדשה.

 גרירת משכנתא – דוגמא להמחשה

בואו נניח כי ברשותכם דירה ששוויה הוא 2 מיליון ש"ח, עם יתרת משכנתא לתשלום של 1 מיליון ש"ח, ואתם עומדים לרכוש דירה שמחירה 3.5 מיליון ש"ח. כלומר, יש לכם 2 מיליון ש"ח הון עצמי ממכירת הדירה הישנה, 1 מיליון ש"ח משכנתא שאתם כבר משלמים ומעוניינים לגרור כדי להגן על תנאיה, ואתם זקוקים לעוד חצי מיליון ש"ח כמשכנתא נוספת עם תנאים חדשים טובים ככל שניתן. בתום התהליך אתם תחזירו לבנק 1 מיליון ש"ח בתנאים של המשכנתא הנוכחית, התנאים עליהם רציתם לשמור ולמענם ביצעתם את גרירת המשכנתא, ועוד חצי מיליון בתנאים החדשים.

 גרירת משכנתא – למי זה מתאים ולמי לא?

הפתרון של גרירת משכנתא נועד לאפשר למי שיש לו משכנתא בתנאים טובים לשמור עליה, ולשפר דיור מבלי להרע את תנאי המימון. בתנאי השוק של היום, כאשר תנאי המשכנתאות אינם יציבים, זה יכול להיות יתרון משמעותי מאוד. אבל, לא תמיד גרירת משכנתא היא הפתרון המתאים. לדוגמא, כאשר תוספת המשכנתא בתנאים החדשים הופכת את ההחזר החודשי לכבד מדי. במצב זה יתכן כי עדיף לוותר על גרירת המשכנתא ולקחת משכנתא חדשה בפריסה יותר נוחה.

 מה קורה עם ביטוח המשכנתא?

ביטוח המשכנתא הולך צמוד עם המשכנתא. כלומר, אם אתם מבצעים גרירת משכנתא שכרוכה בתוספת משכנתא, תהיה גם תוספת לביטוח. כמובן שערך הדירה החדשה גם הוא ישפיע על דרישות הביטוח של הבנק, לגבי המשכנתא הנגררת והמשכנתא החדשה. גרירת משכנתא, כמו כל מהלך הקשור למשכנתא, היא הזדמנות לבחון ולשפר את תנאי הביטוח. זה משתלם – חיסכון של עשרות שקלים בחודש על הביטוח עשוי להצטבר לחיסכון של אלפי שקלים, ואף עשרות אלפי שקלים, לאורך חיי המשכנתא.

כחלק מהתכנון של גרירת משכנתא תכננו גם את ענייני ביטוח המשכנתא. זכרו, כאשר מבצעים השוואת ביטוחי משכנתא כדאי להיות מצוידים בפרטי הדירה החדשה ומצב המשכנתא החדש – המשכנתא הנגררת והתוספת הנדרשת.